乐视的底牌和筹码？用互联网思维算计地产人？

　　乐视还差多少钱貌似没有人算得清，但是经济困难是实打实的，如何转变这一状态，乐视人都在想办法。

　　40亿元。

　　这是乐视为三里屯工三项目开出的新价码，这个价格较乐视去年约30亿元的收购价上浮超过30%。

　　商业地产发展商的想象力不够用了，要知道，在这一行，抛开租金谈资产价格的都是耍流氓。

　　工三项目易主一年，品相随之改变，如果说世茂手中的工三是个身量未开的小家碧玉，定位不清，远比不上近在咫尺的太古里明媚妖艳，那么，乐视接手一年后，工三便几乎要跳起广场舞了，无论什么时候去，一层的宝贵空间永远在做特卖，上品折扣的那种。

　　如果有人告诉我，在这种运营水平下，工三的租金水平上涨了30%，我会觉得MUJI、UR们都疯了。

　　所以，商业地产圈的人士如何看待40亿元的报价呢？

　　首先，他们会说，乐视的思路，我们不懂。

　　毕竟，八百米外的三里屯太古里是国内首屈一指的商业项目，虹吸效应使得太古里周边几乎没有堪称成功的购物中心，倒是百货撤店、商场易手的消息不少。

　　大树底下好乘凉，但大树底下也不长草，除非你也是大树，比如你是九龙仓，你就可以平分秋色，放眼全国，能达到这种水准的商业发展商实在太少，即便达到这种水准了，给它一个建筑面积5万平方米，可租赁面积2.5万平方米的购物中心，它也施展不开。

　　再者，商业项目倒手，通常五六年会是一个比较优质的时间节点，因为持有项目、精细运营、提升价值需要时间沉淀，无论对买方还是卖方来说，这个时点的资产情况和价格都会处在相对理想的状态。

　　大宗商业交易不同于住宅，参与主体都很理性，一年易手的情况很少见，商业氛围越来越差却想以30%的溢价易手的情况更少见。

　　当然，三里屯是绝版地段，不排除有人会为了这个稀缺资源付出超额代价，但做持有运营的话，账是算不过来的。

　　如果改变用途，把购物中心变成写字楼散售算得过来账吗？

　　不好意思，还是算不过来。建筑面积5万平方米，周边写字楼市价普遍在5万-6万元/平方米（这个价格再一次验证商业地产是一个理性市场），总销售额在25亿—30亿元左右，这还不包括修改规划的不确定性和改造成本。

　　无怪乎，多家排名前十的房企对这个项目都有兴趣，但都没有出手，至于受到印力地产加持的万科能谈到什么价格，只能拭目以待了。

　　还有人要问，给贾跃亭一百多亿纾困的开发商孙宏斌为什么不买工三呢，只能说，一是融创并不擅长商业；二是孙宏斌又不傻。

　　乐视的底牌和筹码？

　　市场上的分析多认为，孙宏斌更看重乐视的土地资源，实际上，乐视的土地储备资源算不上优质，孙宏斌曾将乐视比作康卡斯特——市值近2000亿元的美国娱乐造梦公司，投资乐视网、乐视致新和乐视影业，是希望完成孙宏斌的影视梦工厂布局。

　　这种说法得到乐视影业一位明星股东证实，这位明星股东还透露，乐视影业注入上市公司的方案较之前公布的方案有所变化。

　　此前的3月13日，贾跃民与商羽在重庆乐视界置业发展有限公司签订了股权转让协议——原本1000万的注册资本金一分为二，融创中国的子公司重庆融创基业房地产开发有限公司出资500万元，占重庆乐视界50%的股权，乐视投资占另外一半的股份。

　　贾跃民是贾跃亭兄长，2016年4月接管了乐视投资，而商羽是孙宏斌最信任的下属之一，他的身影也出现在融创中国与金科集团的对阵中。

　　这次股权转让可能是整个乐视地产板块出售计划中的一个小部分。

　　贾跃亭的妻子甘薇是重庆妹子，乐视在重庆的布局也较为庞大：有重庆乐视体育产业发展有限公司、重庆乐视小额贷款股份有限公司、重庆乐视云计算有限公司等等。

　　重庆乐视界注册成立于2016年4月，由乐视投资出资1000万元设立于重庆市渝北区龙兴镇。乐视作为重庆政府招商引资的重要公司，于2015年11月受让了重庆两江新区龙兴组团382亩土地。

　　公开的土地交易信息显示，这382亩土地中，二类居住用地占195亩，商业、工业用地占187亩，交易总价4.2亿元。

　　根据重庆两江新区政府的公开信息：乐视在重庆的地产项目为乐视江北嘴酒店综合体项目，乐视投资30亿元，建设规模16万平方米，打造五星酒店、公寓综合体。

　　乐视云项目的投资也很巨大，主要落于重庆乐视云计算有限公司身上，对外号称超过10亿元融资，由拥有政府背景的重庆战略性新兴产业股权投资基金领投。

　　短短一年时间，乐视重庆地产项目和乐视重庆云项目都发生了翻天覆地的变化，前者售卖股权，引入融创开发382亩土地；后者乐视手机的云相册明确表示将于今年6月30日之后关闭服务。

　　乐视如此处置重庆政府给予的土地，以及并未兑现招商承诺，着实令重庆政府陷入尴尬境地，目前重庆政府并没有对乐视出售重庆土地一事作出公开表态。

　　对贾跃亭而言，把土地交给更为专业的伙伴去处理，在当前境遇下是一个不错的选择，何况融创中国还是乐视网的第二大股东，乐视缺钱时候的救急金主，在重庆房地产市场常年保持在行业前三的水平。

　　目前，乐视2万亩土地中多数是工业用地，分布在北京、重庆、上海、浙江等地区，这些地区从来不缺乏投资商，如果一块工业用地单位产值过低，依据中国工业用地土地弹性出让制度，地方政府是可以随时收回工业用地的。

　　目前重庆政府的态度，是乐视重庆产业计划最大的变数，因为卖地已经改变了先前乐视在招商时期对地方政府的许诺，如果土地继续闲置，不排除被重庆政府收回的可能；如果改变土地用途，也不排除被重庆政府以违反投资承诺的理由收回。

　　在尝试了银行信用贷款、股权质押等多种融资手段后，贾跃亭背水一战，争取债权人、银行、员工信任的基石，不是“生态化反”的梦想，而是实打实的地产项目和土地。